Закон о жилищных отношениях нюансы и комментарии

Полезная и понятная информация в статье: "Закон о жилищных отношениях нюансы и комментарии". Если в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их дежурному специалисту.

Статья 7 ЖК РФ. Применение жилищного законодательства по аналогии

Новая редакция Ст. 7 ЖК РФ

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарий к Статье 7 ЖК РФ

1. На случай возникновения пробелов в правовом регулировании Кодекс, в отличие от ЖК 1983 г. и Основ, не содержавших подобных положений, допускает применение жилищного законодательства по аналогии (ст. 7). В таких случаях, как и в гражданском законодательстве (см. ст. 6 ГК РФ), различаются аналогия закона и аналогия права.

Существуют случаи, когда определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при этом отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие указанные отношения. Если в правовом регулировании имеются такого рода «пробелы», то к указанным отношениям (прямо не урегулированным правом), если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы.

Например, поскольку Кодексом не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма, постольку при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 Кодекса применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 Кодекса об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (см. п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (см. п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

2. Если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона (см. ч. 1 комментируемой статьи), а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Другой комментарий к Ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Пробелы законодательства, в том числе жилищного, восполняются:

путем применения закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона);

исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

2. Аналогия закона применяется при наличии предусмотренных комментируемой статьей условий: жилищные отношения не урегулированы ни законом, ни соглашением сторон; отсутствуют нормы, прямо регулирующие эти отношения; есть сходная норма законодательства; эта норма не противоречит существу регулируемых отношений.

Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве.

Так, в случаях пользования жилым помещением, предоставленным гражданину арендатором — юридическим лицом, видимо, следует говорить о применении норм гл. 35 ГК РФ («Наем жилого помещения») по аналогии, поскольку законодательством данный вопрос не урегулирован.

3. Если сходные нормы жилищного законодательства отсутствуют, права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Статья 4 ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Новая редакция Ст. 4 ЖК РФ

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

[2]

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к Статье 4 ЖК РФ

1. Статья 4 Кодекса впервые устанавливает конкретный перечень жилищных отношений и определяет субъектный состав их участников (о содержании понятия «жилищные отношения» см. статью 1 ЖК РФ и комментарий к ней). До принятия Кодекса в юридической литературе вопрос о содержании понятия «жилищные отношения» не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данного понятия отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища . Так, по мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм .
———————————
См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 2.

Читайте так же:  Есть ли срок давности по дтп

См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25 и сл.

Многие жилищные отношения регулируются гражданским правом. В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые — производны от норм трудового и других отраслей права (см. также ст. 5 ЖК и комментарий к ней).

[1]

2 — 3. В ч. 2 ст. 4 Кодекса установлен перечень субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Используемые в Кодексе термины «граждане» и «юридические лица» обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Иными словами, для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных как самим Кодексом, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 Кодекса). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 Кодекса). При этом целесообразно иметь в виду, что Положение о предоставлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации было утверждено Постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 N 167 .
———————————
СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1240; 2007. N 5. Ст. 667.

Кроме того, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» рекомендует судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, ст. ст. 31, 69, 100 Кодекса, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат.

Следует обратить внимание на то, что перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, поэтому субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях. Это относится, например, к крестьянским (фермерским) хозяйствам, которые не являются лицами (физическими и юридическими) . От имени крестьянского хозяйства в жилищные отношения может вступать его глава как физическое лицо, а остальные граждане — члены хозяйства участвуют в жилищных отношениях от своего имени.
———————————
См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2004.

Другой комментарий к Ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

2. В число жилищных входят отношения по поводу:

учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

предоставления жилых помещений;

пользования жилыми помещениями;

использования жилищного фонда;

управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда и проч.

От жилищных неотделимы отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя — обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя — своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фонда был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 .
———————————
СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Основная задача государственного учета жилищного фонда — получение информации о местоположении, количественном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Учету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см. ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).

4. Возникновение, реализация, изменение и прекращение права пользования жильем по договору социального найма регулируются положениями разд. III ЖК РФ.

Раздел IV ЖК содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 99, 104 — 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).

5. Договор социального найма должен быть изменен в следующих случаях: вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 Жилищного кодекса РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.

Договор «коммерческого» найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).

6. Статьи 83 — 91 ЖК посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 ЖК — вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений. Расторжение договора «коммерческого» найма и выселение из жилья, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.

7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и на договорах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 34 и 33 ЖК РФ).

8. Отношения собственности на жилое помещение тесно связаны с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений.

Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину — собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 — общее имущество многоквартирного дома; ст. 292 — права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 — условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.

О пользовании жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, говорится также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме — ст. 36; определение долей в праве общей собственности — ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме — ст. 40 и т.д.).

Читайте так же:  Как взять автокредит в банке возрождение

9. Об управлении многоквартирными домами, создании и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ТСЖ, оплате жилья и коммунальных услуг сказано в разд. V — VIII ЖК РФ.

О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении помещений к числу жилых и исключении из жилищного фонда — ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3 ЖК РФ.

10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилища установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Такой контроль осуществляется государственными жилищными инспекциями субъектов РФ.

11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юридическими лицами — арендаторами этих помещений.

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан, например своих сотрудников.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооперативов (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе (см. ст. 218 ГК РФ).

Поднаниматели и временные жильцы самостоятельного права пользования жильем не приобретают (см. комментарии к ст. 76 и 80).

О пользовании служебными жилыми помещениями и общежитиями говорится в ст. 104 и 105 ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно предоставляется на определенное время (работы, учебы, службы). Проживающие в служебных помещениях и общежитиях существенно ограничены в праве пользования жильем.

[3]

13. Жилищные отношения регулируются жилищным законодательством с привлечением норм гражданского законодательства. Так, договор социального найма жилого помещения регулируется жилищным законодательством, но к нему применяются и правила ряда статей ГК РФ (ст. 672). Регламентация договора «коммерческого» найма осуществляется гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ предусматривает в определенных случаях применение гражданского законодательства (см. комментарий к ст. 7). Так, вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК РФ), в полном объеме регламентируются гражданским законодательством (гл. 33 и 62 ГК РФ). Государственная регистрация прав на жилище (ст. 18 ЖК РФ) основана на положениях статьи 131 ГК РФ. Ликвидация жилищных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Договоры, предусмотренные ЖК РФ, признаются недействительными по нормам ГК РФ (ст. 166 — 181).

Так, не все нормы ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства. Часть 5 ст. 49 предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ).

Кроме того, согласно ст. 1194 ГК РФ Правительство РФ может устанавливать ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, где ограничены имущественные и личные неимущественные права российских граждан и юридических лиц.

Комментарии к СТ 4 ЖК РФ

Видео (кликните для воспроизведения).

Статья 4 ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Комментарий к статье 4 ЖК РФ:

1. При характеристике принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями обращалось внимание на то, что он распространяется только на определенный вид отношений — собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Этот принцип не распространяется на отношения, составляющие предмет публично-правового регулирования и регулируемые методом власти и подчинения, например на отношения по управлению жилищным фондом. Следовательно, в жилищной сфере складываются разные по юридической природе отношения.

Действительно, жилищное законодательство, являясь комплексным, т.е. содержащим нормы разных отраслей права (см. коммент. к ст. 5 ЖК), регулирует разные по природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере.

Одни отношения выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями, например отношения найма жилого помещения, отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др. Право, регулирующее указанные отношения, является жилищным. Иначе говоря, жилищное право можно определить как совокупность общих и специальных норм гражданского права (содержащихся, в частности, в ЖК), регулирующих жилищные отношения, т.е. имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (участников жилищных отношений).

Другие отношения составляют предмет публично-правового регулирования, например, отношения по учету граждан, нуждающихся в жилище; отношения по управлению жилищным фондом и т.п. Нормы жилищного законодательства, включая соответствующие нормы ЖК, составляют массив публичного (в основном административного) права, регулирующего соответствующие отношения в жилищной сфере методом власти и подчинения.

Здесь уместно заметить, что вопросы понятия жилищного права и его места в системе права в среде специалистов-«жилищников» остается дискуссионным. Одни считают жилищное право комплексной отраслью права (см., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2007. С. 13; Сергеев А.П. Жилищное право. М., 2006. С. 4; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 13; Городов О.А. Жилищное право. М., 2001. С. 19), другие, на наш взгляд, обоснованно относят жилищное право к институту гражданского права (см., например: Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С. 19; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 64).

2. Несмотря на то что коммент. ст. названа «Жилищные отношения. Участники жилищных отношений», в ней указаны различного рода отношения: не только собственно жилищные отношения и их участники, но и отношения, не относящиеся к собственно жилищным отношениям, — публичные отношения. Иначе говоря, в коммент. ст. понятие «жилищные отношения» является собирательным и в этом смысле неточным.

Например, к жилищным отношениям можно отнести отношения, указанные в подп. 1, 2, 3, 10, 11 п. 1 ст. 4 коммент. закона, складывающиеся по поводу владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги как регулируемые методом равенства (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Отношения же, складывающиеся по поводу учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и ряд других (подп. 5, 8, 12 п. 1 ст. 4 ЖК), не являются собственно жилищными. Это административные отношения, регулируемые методом власти и подчинения.

В рамках первой и второй групп отношений выделяются подгруппы (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 14 — 15).

Читайте так же:  Дорожно-транспортные происшествия

Среди жилищных отношений выделяются две подгруппы отношений в зависимости от объема правомочий собственника жилища:

1) собственно жилищные отношения по владению и пользованию чужим жильем, принадлежащим другим субъектам на праве собственности, на условиях жилищного найма и безвозмездного пользования. К этой группе относятся также производные договорные жилищные отношения, устанавливаемые, в частности, в рамках основного рентного договора пожизненного содержания с иждивением. В этих отношениях собственник осуществляет правомочия владения и пользования, а правомочие распоряжения жилищем ограничено его пользованием;

2) отношения собственности на жилище, которые регулируются также гл. 18 ГК РФ и касаются, например, создания и деятельности товариществ собственников жилья.

Среди административных отношений также можно выделить две подгруппы отношений:

1) отношения по управлению жилищным фондом, организацию эксплуатации и ремонта жилищного фонда; государственный технический учет жилищного фонда, контроль за его использованием и сохранностью;

2) отношения по учету граждан, нуждающихся в жилом помещении, распределение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

3. Указанные в п. 2 ст. 4 участники жилищных отношений (граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) могут быть как участниками жилищных отношений, так и участниками иных отношений, складывающихся в жилищной сфере.

Так, всем указанным лицам могут принадлежать жилые помещения (дома, квартиры) на определенном вещном праве. Например, государственному предприятию может принадлежать на праве хозяйственного ведения жилой дом, являющийся одновременно объектом права государственной собственности, квартиры в котором сданы внаем по договору жилищного найма. Жилые помещения могут принадлежать юридическим лицам также на праве собственности, праве оперативного управления, на праве аренды.

У граждан жилые помещения могут находиться на различных основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях.

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования могут выступать как участниками гражданских отношений в жилищной сфере, так и участниками административных отношений в жилищной сфере.

4. На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется безусловный (т.е. не требующий взаимности со стороны государства иностранца) национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК и другими федеральными законами (см. п. 3 коммент. ст.).

Суть национального режима состоит в том, что жилищные права иностранцев на территории России определяются в принципе российским жилищным законодательством, а не личным законом иностранцев. При этом предоставляемый иностранцам режим не может быть менее благоприятным, чем режим жилищных прав, предоставляемый гражданам РФ.

Следует обратить внимание на то, что исключения из указанного правила должны быть установлены только на уровне федерального закона. Например, российским законодательством могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан на определенных (закрытых) территориях страны.

Некоторые ограничения предусмотрены непосредственно ЖК, например, жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49); субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 12 ст. 159).

Изъятия из правила могут быть установлены также международными договорами РФ, например, двусторонними договорами РФ и иностранного государства. В таких договорах может быть предусмотрено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующее соглашение, применяется режим наибольшего благоприятствования, который состоит в том, что иностранные граждане приравниваются не к собственным гражданам, а к гражданам другого «наиболее благоприятствуемого» иностранного государства, с которым тоже заключен договор.

С учетом положений ст. ст. 5 и 9 ЖК можно сделать вывод об определенной иерархии актов жилищного законодательства, применяемых к жилищным отношениям с участием иностранцев с точки зрения их юридической силы: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК; ЖК; иные федеральные законы; подзаконные правовые акты.

О жилищных отношениях

Понятие «жилищные отношения» является собирательным, охватывающим различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д. Жилищные отношения – это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам.

Кудашкин А.В. Жилищная энциклопедия военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей.

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство (ст.ст. 1 — 14)

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство

См. схему «Основные положения. Жилищное законодательство»

>
Основные начала жилищного законодательства
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Комментарии к СТ 6 ЖК РФ

Статья 6 ЖК РФ. Действие жилищного законодательства во времени

Комментарий к статье 6 ЖК РФ:

По общему правилу акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. Это означает, что они распространяют свое действие только на отношения жилищной сферы, которые возникают после введения соответствующего акта в действие (п. 1 коммент. ст.). ЖК вводится в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, по общему правилу нормы ЖК подлежат применению к отношениям жилищной сферы, возникшим после 1 марта 2005 г.

В виде исключения действие акта жилищного законодательства может распространяться на отношения жилищной сферы, возникшие до введения его в действие. Однако такое исключение должно быть прямо предусмотрено соответствующим актом жилищного законодательства (п. 2 коммент. ст.). Так, нормам разд. VIII ЖК «Управление многоквартирными домами» придана обратная сила, они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (ст. 9 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, чаще всего носят длящийся характер; права и обязанности из этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение. Учитывая это, законодатель установил общее правило о том, что к отношениям жилищной сферы, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, этот акт применяется только к правам и обязанностям, которые появились после введения его в действие (п. 3 коммент. ст.). Применительно к ЖК такое же правило установлено ст. 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Законом могут быть предусмотрены исключения из указанного правила двоякого рода: придание новому закону обратной силы (о чем уже отмечалось выше) и распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона.

Распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона распространяется на случаи, когда в соответствии с правилами старого закона был заключен договор, продолжающий действовать и после введения в действие нового закона, устанавливающего иные обязательные правила. В данном случае действует принцип pacta sunt servanda, означающий, что договоры, несмотря на изменившийся закон, должны исполняться (см., например, ст. 422 ГК РФ).

Читайте так же:  Какой штраф за дтп за несоблюдение дистанции

В пункте 4 коммент. ст. также закреплен этот принцип: акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Например, уже упоминавшейся ст. 9 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» прямо установлено, что действие норм раздела VIII ЖК «Управление многоквартирными домами» распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Имеются и другие примеры продолжения действия старого закона. Например, в соответствии с п. 2 ст. 6 указанного выше вводного Закона сохраняется прежний порядок предоставления гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., жилых помещений по договорам социального найма, и к отношениям, возникающим по поводу предоставления данных помещений, применяются положения ст. ст. 28 — 30, 32, 34, 36, 37, 39, 43, 49 ЖК РСФСР.

Общий порядок опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов определен Федеральным законом от 14 июня 1994 г. «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801; 1999. N 43. Ст. 5124) и Указом Президента РФ от 23 мая 1996 г. «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» (СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663; 1997. N 20. Ст. 2242; 1998. N 33. Ст. 3967).

Закон «О жилищных отношениях»

Юридическая правовая оценка

Ст. 13, п. 9. Граждане Республики Казахстан вправе приватизировать на территории Республики Казахстан только одно жилище из государственного жилищного фонда, за исключением осуществления приватизации жилища через купонный механизм, которая не является основанием для отказа в реализации гражданином права на приватизацию жилища. Вопрос: О каких купонах речь? В каком году их можно было приобрести? Спасибо.

Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

В отношении физических лиц (иностранных граждан и лиц без гражданства) прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что эти лица обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. В ЖК РФ, например, такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается «национальным режимом») установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное. По вопросу, касающемуся применения международных договоров РФ, см. коммент. к ст. 9.

Какие «социальные катаклизмы» заложены в поправках законопроекта в жилищное законодательство

Фото — Ибрагим КУБЕКОВ

Знаете, каждый раз в процессе работы над материалом, касающимся законопроекта о поправках в жилищное законодательство, все настойчивее передо мной встает вопрос – неужели серьезные государственные люди не видели и не видят очевидного: ну не готов он, сырой, и полтысячи заплаток от депутатов мажилиса лучше ничего не сделали.

Проект концептуально никуда не годен и никаких проблем не снимает, напротив, закладывает туда такие социальные катаклизмы, что, когда рванет, мало никому не покажется. А после того как из него вымарали центральную идею – создание единой электронной площадки ЕАИС по типу электронного правительства, вокруг которой вся прозрачность действий, расходов и доходов, голосований должна была вращаться, то вся эта коммунальная революция вовсе сошла на нет.

Бенефициаром, то есть выгодополучателем в случае принятия данного варианта, будут не государство и собственники, а скользкие председателей КСК, которые переобуются в председателей ОСИ, управляющих и управляющие компании. Уши этих ребят торчат по всему законопроекту. За кого топите, хочется спросить у активистов-реформаторов.

Плохой пересказ

Почему мною поминалось рядом с собственниками государство, спросите вы? Да потому, что власть сегодня также заинтересована в наведении порядка, как и владельцы жилья. Если кто забыл, то напомню, что верхи, идя в массы на парламентских выборах, ждать не ждали, что их встретит народный вопль, так всех достал беспредел, безнаказанность и неуемная жадность управдомов всех мастей. Именно тогда главная политическая сила страны – партия “Nur Otan” – подняла этот вопрос как главный, и оттуда пошел сигнал в правительственные и прочие кабинеты: заслушать народ на местах, собрать предложения и провести жилищную реформу. Что могут творить председатели КСК по новому закону о ЖКХ

Не знаю за все регионы, но в Алматы общественные слушания шли, рабочая группа заседала, предложения были сформулированы и отправлены в курирующее министерство, и, не дожидаясь поправок в законодательство, многое одобрил маслихат и принял в качестве нормативно-правового документа “Правил содержания жилищного фонда”. Если бы вы, уважаемые читатели и государевы люди, знали, как же от них стало колбасить местных управдомов и их лоббистов, прям стон стоял: ах, как это незаконно, ах, это Законом “О жилищных отношениях” не предусмотрено, ах, как это нарушает права… Ну говорить можно всё, ветер, как известно, носит, а правила имеются, алматинский маслихат за них проголосовал, так что это уже законодательный документ.

Но вернемся к началу истории. Предложения, как писалось выше, были направлены в курирующее министерство, и знаете, сколько из них было включено в проект закона… ни одно. Ни одного!

Думаете, были плохи, нет, не плохи, и мы о них писали не раз, постоянные наши читатели соврать не дадут, более того, кое-что нам удалось-таки донести до депутатов, и уже они их включили в проект, но общий выхлоп-то не тот. Нам в подробностях известна алматинская сага, уверена, что другие местные акиматы честно отработали наказ главной партии страны и тоже встречались с народом, и предложения свои отослали, и… ноль.

Откуда такая убежденность, спросите вы? Так второй год мониторим все документы, выходящие из всех кабинетов. Вариант, попавший от разработчиков на столы депутатов мажилиса, – плохой пересказ Жилищного кодекса Российской Федерации. Мы даже особо не журили реформаторов, подобное заимствование – дело обычное в мировой практике. Удручало только одно – что так плохо пересказали, из тела проекта выпали существенные, даже ключевые моменты.

Сейчас уже от депутатов в сенат пришел заново перелицованный документ, от российского кодекса мало что осталось, кроме главного позаимствованного принципа: один дом – один орган управления – один банковский счет.

Скорее, мажилисмены, внеся более полутысячи поправок, сделали более понятным и прозрачным ныне существующий Закон “О жилищных отношениях”. Добавим, что поправки касаются и других законов, но мы решили остановиться на главном документе в жилищной сфере, потому что именно здесь прописаны все реформаторские экзерсисы и обозначены принципы взаимоотношений между собственником и прочими участниками ЖКХ.

Читайте так же:  Должны ли штрафы гибдд приходить по почте

Выгодоприобретатели

Но вернемся к бенефициарам: депутаты дали им такие полномочия, о которых те и мечтать не смели, точнее, мечтали, на всех общественных мероприятиях об этом талдычили, и вот радость-то – услышали народные избранники и чаяния управдомов осуществили.

Итак, на что жаловались и что получили: тяжело проводить общие собрания и письменные опросы, мол, только ноги сотрешь, кворум не собрать, надо дать право самим нам решать. Ну вот так совсем всё решать им не позволили, но самые главные вопросы, такие, как выбор и смена управления, и что еще более приятно для них: выбор управляющего или управляющей компании, передали, просто свадьба сердца какая-то. Не надо никаких схем выдумывать, что-то народу втирать, заводишь свою управляющую компанию и куришь бамбук.

Знаете, как это будет работать на практике: советами домов в подавляющем большинстве станут называться прежние правления, вывеска изменится – останутся те же люди, все они, опять же в подавляющем большинстве, люди нынешних управдомов, прикормленные ими.

Собственники хотят сменить КСК да без проблем, вот новая управляющая компания, только в учредителях там будет сидеть тот же управдом.

Пошел первый этап реформы – массовая регистрация ОСИ (объединение собственников имущества), проводится общее собрание, пришли собственники, не пришли – не важно, на учредительном собрании кворум роли не играет, но вторым вопросом повестки поставили вопрос делегирования совету дома права выбора управляющей компании или управляющего, а также формы управления. Всё, всем привет, дело сделано, формально закон соблюден, вы что-то говорили о том, чтобы навести порядок в сфере ЖКХ, так вот он, ваш порядок.

В проекте что-то было написано о том, что это собственники решают, поскольку скидываться на содержание дома, вы серьезно так думаете при таком раскладе. Вот поскольку выбранная советом дома управляющая компания в своем прайсе напишет, постольку они и скинутся. В этом месте обязательно нужны пояснения: управляющая компания и сервисная компания – это формально две разные организации.

Управляющая только управляет, а вот обслуживает дом, выполняет текущие и аварийные работы – сервисная.

Как вы думаете, а учредители у этих компаний тоже разные люди, – вот и я так не думаю, и там и здесь будут сидеть те же ушлые управдомы, в отдельных случаях мы сможем увидеть фамилии и членов совета дома. Причем по проекту управляющая компания сама выбирает сервисную, и снова вопрос с очевидным ответом: кого выберет управляющая компания, – ответ верный – свою сервисную компанию.

Хочу подчеркнуть, если выбор бы оставался за собственниками и их устраивал прежний управдом и нынешние расценки, а такие, поверьте, есть, только их мало, то нет проблем. Вот только депутаты нижней палаты передали решение по самому главному вопросу – ручному совету дома. С какой стати, хочется спросить, и не надо лукавить, мол, мы же написали с одобрения собственников (про механизм одобрения мы написали выше). Да, совсем выпало из головы, многим нашим читателям непонятен кульбит трансформации КСК в ОСИ.

Здесь все просто, несмотря на то, что в Законе “О жилищных отношениях” было четко написано, что на каждый дом открываются в банке два счета: текущий и сберегательный, управдомы это требование игнорировали, и деньги собственников, скажем, из 50 домов, входящих в КСК, шли на единственный общий счет.

Поди разберись, какой дом сколько перечислил, сколько потратил и, главное, сколько осталось, поэтому, устав бороться с нарушителями закона, решили пойти от обратного – КСК запретить, а ОСИ без банковских счетов существовать не смогут, поэтому сами собой их откроют, вот и будет на каждый дом отдельный банковский счет.

Что еще хорошего для управляющих компаний и ушлых управдомов сделал депутатский корпус – одобрил предложение правительства узаконить поборы с собственников.

И снова из самых лучших побуждений. Мол, случись что, а денег на счету нет, и так управдомы дополнительно деньги снимают то на одно, то на другое, лучше это узаконить, раз практика такая. Вот то, что сейчас мною написано, не придумано – в пояснениях в сравнительной таблице разработчики так и написали. Мне захотелось логику реформаторов продолжить. Слушайте, у нас еще людей убивают и воруют, а чиновники взятки берут, раз такая практика существует, может, узаконим ее, да и дело с концом, и сразу начнем все жить по закону. Революции придет конец: против каких поправок в закон о ЖХК выступили депутаты

Но вернемся к целевым. Хочу напомнить депутатскому корпусу, что в “Методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума” уже предусмотрены расходы на текущий ремонт, аварийка, то есть сервисная организация тоже получает ежемесячный платеж, так что взять деньги в случае чего, если этот случай реально наступил, а управдом их не стырил, есть откуда, и нечего собственников доить.

Ну и в конце хочется напомнить, что правовой отдел сената, так же, как и мы, не поддержал чрезмерную доброту мажилиса, узаконившего еще один вид поборов: “иные услуги, для обеспечения безопасных и комфортных условий проживания (пребывания), перечень которых утверждается уполномоченным органом”. Юристы увидели в этом, в том числе, нарушение Конституции РК, о чем мы писали ранее в одном из сентябрьских номеров (материал можно прочесть на нашем сайте Caravan.kz).

***

Видео (кликните для воспроизведения).

Кратенько резюмируем и рисуем картину будущего: ручной совет дома заводит управляющую и сервисную компанию, учредителем которой является бывший председатель КСК, возможен вариант аналогичных действий за крупное денежное вознаграждение. Те устанавливают свои расценки, причем управляющая компания может получить еще и неограниченный доступ к деньгам собственников на банковском счете ОСИ, за что также проголосовали народные избранники, а собственники на бумаге остаются главными, вот только почему-то ничего после выхода проекта закона из мажилиса не решают, а тупо исполняют чужие решения и платят свои деньги. Если это реформа и то, что хотели от нее получить партия “Nur Otan” и люди, то извините…

Источники


  1. Адвокатская деятельность и адвокатура в России. Часть 2. Особенная часть, специализация / ред. И.Л. Трунов. — М.: Эксмо, 2016. — 864 c.

  2. Торвальд, Ю. Век криминалистики; М.: Прогресс, 2011. — 325 c.

  3. Инструкции о подоходном налоге с физических лиц и дорожные фонды в 1993 году. — М.: СПб: Метроном, 1993. — 110 c.
  4. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
Закон о жилищных отношениях нюансы и комментарии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here